SALARIO MÍNIMO INTERPROFESIONAL 2017

El pasado 3 de diciembre de 2016 se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, por el que se adoptan medidas en el ámbito tributario dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y otras medidas urgentes en materia social, entre estas medidas se encuentra la aprobación de un incremento del 8% del SMI respecto del año 2016. Podemos definir el SMI como la retribución mínima fijada anualmente por el Gobierno que garantiza un sueldo mínimo irreductible para retribuir la prestación de servicios en la relación laboral, es decir, es el sueldo mínimo que se va a cobrar por una jornada legal de trabajo (si se realiza una jornada inferior, se percibe a prorrata).

Tras este incremento el SMI para 2017 queda fijado en 707,60  €/mes ó 23,59 €/día. En el caso de trabajadores temporeros y eventuales el SMI será de 33,51 €/día y en el caso de empleados de hogar el SMI es de 5,54 €/hora.

¿Qué se incremente el SMI  significa que van a subir los salarios?NO, salvo que se cobre el SMI. Como su propio nombre indica es un mínimo, menos que esa cantidad no se puede cobrar por una jornada legal, no se puede fijar un salario por menos del importe del SMI. Si el salario fuera superior al SMI no subirá con el incremento de éste, subirá cuando lo establezca el CC correspondiente a la actividad.

Lo normal es que el salario se fije en el convenio colectivo (CC) de la actividad correspondiente o en el contrato de trabajo. Por ejemplo digamos que el CC del comercio fija que el salario para dependientes es el SMI y para encargados  es de 800 €, pensemos en una tienda donde hay un dependiente y un encargado, en diciembre de 2016 los salarios son: del empleado 645,30 € y del encargado 800 €; a partir de enero del 2017 el sueldo del empleado será de 707,60 € y el del encargado de 800 €.

Los CC suelen establecer un incremento anual siguiendo con nuestro ejemplo, pensemos que el CC de Comercio establece para el año 2016 que el salario para dependientes es el SMI y para encargados  es de 800 € y para el año 2017 que el salario para dependientes es el SMI y para encargados  se incrementa un 1% respecto del año anterior; a partir de enero del 2017 el sueldo del empleado será de 707,60 € y el del encargado de 808 €.

(Las cantidades de los ejemplos no son las cantidades que establece el CC de comercio).

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ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL COMERCIAL II

Estamos analizando el arrendamiento de un local para ejercer nuestra actividad profesional o comercial, viendo sus características, regulación, derechos y deberes del arrendador y del arrendatario.

Salvo que en el contrato se pacte otra cosa, el arrendatario tendrá derecho de tanteo y retracto, es decir, si el arrendador quiere vender el local el arrendatario tendrá preferencia para comprar el local frente a otros posibles compradores. En el caso de que el arrendatario no ejerza este derecho y el local lo compre un tercero, el nuevo propietario deberá subrogarse en la posición de arrendador con las mismas condiciones hasta que finalice el contrato, salvo que el contrato de arrendamiento no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad, en estos casos el nuevo comprador podrá resolver el arrendamiento.

El arrendatario deberá realizar y pagar las pequeñas reparaciones que estén provocadas por el desgaste del uso normal del inmueble (p.e. que se rompa un enchufe). El arrendador se encargara de pagar las obras necesarias para reparar y conservar el local en las condiciones necesarias para su uso (p.e. que haya goteras), sin tener derecho a subir la renta por ello, siempre y cuando el deterioro no sea culpa del arrendatario. Si estas obras duran más de 20 días el arrendatario podrá pedir una disminución de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar. Estos gastos se reparten así siempre y cuando no se haya pactado otra cosa en el contrato.

El arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de gastos que se haya acordado en el contrato que debe abonar el arrendador (p.e. la comunidad); por falta de pago de la fianza; por subarriendo o cesión no consentida, si así se hubiera pactado en el contrato; o por la realización en el local de actividades molestas, insalubres, peligrosas, nocivas o ilícitas.

TIENDA 2
Estos últimos días se viene hablando mucho del fin de los arrendamientos de renta antigua, vamos a intentar explicar de forma sucinta que es esto.
Por arrendamientos de renta antigua nos referimos a los contratos de arrendamiento firmados antes de mayo de 1985 cuya renta no se ha actualizado según mercado; la LAU de 1994 estableció una moratoria de 20 años para que los locales alquilados, de menos de 2.500 metros cuadrados, antes de mayo de 1985 mantuvieran su renta sin actualizar. Este plazo finaliza el 31 de diciembre de 2014 por lo que a partir del 1 de enero de 2015 su renta se adecuara al mercado.

En términos prácticos quiere decir que antiguos negocios que a lo mejor pagaban 1.000€ de renta a partir de enero tienen que pagar 4.000€.
Este fin de moratoria afecta a los arrendamientos donde el arrendatario es persona física, ya que si es una persona física o un autónomo la moratoria se amplia 5 años más, hasta el 31 de diciembre de 2019. Esta ampliación de la moratoria también se va a aplicar si el contrato de arrendamiento se traspasó a un tercero entre 1984-1994.

Sobre todo va a afectar a pequeños y medianos comercios de los cascos antiguos de las ciudades, muchos de ellos no van a poder asumir el incremento de la renta y están abocados a cerrar y buscarse otro emplazamiento cuya renta puedan pagar.

Esperamos que la información que os proporcionamos os sea de utilidad y de interés. Si queréis más información o tenéis alguna duda podéis contactar con nosotros para hacernos una consulta rellenando el formulario de contacto y a la mayor brevedad posible os contestaremos. Nuestra intención es que este blog os sea de utilidad y que participéis, por ello si queréis que hablemos de algún tema o consideráis interesante alguna noticia o asunto de actualidad, proponedlo.

Arrendamiento de un local comercial I

Cuando decidimos iniciar un negocio o una actividad y no tenemos un local propio donde poder establecernos recurrimos a arrendarlo/alquilarlo. En estos arrendamientos rige la libertad de voluntades de las partes, es decir, el arrendamiento se regulará por lo que ambas partes (arrendador y arrendatario) dispongan/acuerden respecto de la renta, duración y el resto de cláusulas y, para lo que no se establezca en el contrato de arrendamiento, se aplicara la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU Título III, arts. 29 a 35).En las próximas entradas veremos alguna de sus características y algunos de los derechos y obligaciones que tenemos como arrendatarios.

TIENDANo existe un modelo de contrato estándar, ya que como hemos dicho depende de lo que acuerden las partes, aunque en el contrato deben aparecer correctamente identificados ambas partes, el local que se arrienda, la duración del contrato y la renta inicial a pagar y demás cláusulas que libremente acuerden las partes.

Además se fija una fianza de dos mensualidades para garantizar la devolución de la cosa en buen estado, la indemnización de los desperfectos producidos y las rentas impagadas; el saldo de la fianza será devuelto al arrendatario al finalizar el contrato.

Si se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesitar el consentimiento del arrendador, siempre y cuando esta cesión o subrogación no se hubiera prohibido en el contrato. El arrendador tendrá derecho a subir la renta un 10% en caso de subarriendo parcial y un 20% en caso de traspaso o cesión o subarriendo total.

Si fallece el arrendatario y se ejerce una actividad profesional o comercial, el heredero o legatario que continúe con la actividad podrá subrogarse en la posición de arrendatario hasta la finalización del contrato (p.e. un arquitecto que tiene alquilado un local por 10 años, en el año 7 de contrato fallece, pero su hijo continua con el despacho de arquitectura, manteniendo el arrendamiento del local y subrogándose en la posición de arrendatario por los 3 años que faltan de contrato); hay que comunicárselo al arrendador dentro del plazo de 2 meses desde que falleció el arrendatario primigenio.

En los casos de arrendamientos de locales donde los últimos 5 años se hubiera ejercido una actividad comercial (no profesional) de venta al público, a la finalización del contrato el arrendatario tendrá derecho a una indemnización (la cuantía dependerá de los gastos de traslado, la pérdida de clientes, volumen de facturación), siempre que haya manifestado su intención, con una antelación de 4 meses a la finalización del contrato, de continuar con el arrendamiento por un periodo mínimo de 5 años y por una renta de mercado (p.e. una tienda de comestibles, el arrendatario lleva en el mismo local desde hace 6 años, el contrato finaliza el 1 de diciembre y el 1 de agosto ha informado al arrendador que quiere renovar el contrato por otros 6 años más, pero el arrendador no quiere renovar el arrendatario, el arrendatario tiene derecho a una indemnización).

En la próxima entrada veremos que ocurre en caso de que se tengan que hacer obras, el arrendador venda el local o cuales son las causas de resolución.

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Salario Mínimo Interprofesional 2015

Como cada año para estas fechas se ha publicado en el BOE, concretamente en el del 27 de diciembre de 2014, la cuantía del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) para el año 2015. Podemos definir el SMI como la retribución mínima fijada anualmente por el Gobierno que garantiza un sueldo mínimo irreductible para retribuir la prestación de servicios en la relación laboral, es decir, es el sueldo mínimo que se va a cobrar por una jornada legal de trabajo (si se realiza una jornada inferior, se percibe a prorrata).

DINERO
Para el año 2015 se ha fijado el SMI en 648,60 €/mes ó 21,62 €/día lo que supone un incremento del 0,5% respecto del SMI de 2014; es una subida de poco más de 3 €, pero considerando que en el año 2014 (645,30 €/mes) no se incrementó respecto del de 2013 (645,30 €/mes), debemos alegrarnos. En el caso de trabajadores temporeros y eventuales el SMI será de 30,72 €/día y en el caso de empleados de hogar el SMI es de 5,08 €/hora.

¿Qué se incremente el SMI significa que van a subir los salarios? NO, salvo que se cobre el SMI. Como su propio nombre indica es un mínimo, menos que esa cantidad no se puede cobrar por una jornada legal, no se puede fijar un salario por menos del importe del SMI. Si el salario fuera superior al SMI no subirá con el incremento de éste, subirá cuando lo establezca el CC correspondiente a la actividad.

Lo normal es que el salario se fije en el convenio colectivo (CC) de la actividad correspondiente o en el contrato de trabajo. Por ejemplo digamos que el CC del comercio fija que el salario para dependientes es el SMI y para encargados es de 800 €, pensemos en una tienda donde hay un dependiente y un encargado, en diciembre de 2014 los salarios son: del empleado 645,30 € y del encargado 800 €; a partir de enero del 2015 el sueldo del empleado será de 648,60 € y el del encargado de 800 €.

Los CC suelen establecer un incremento anual siguiendo con nuestro ejemplo, pensemos que el CC de Comercio establece para el año 2014 que el salario para dependientes es el SMI y para encargados es de 800 € y para el año 2015 que el salario para dependientes es el SMI y para encargados se incrementa un 1% respecto del año anterior; a partir de enero del 2015 el sueldo del empleado será de 648,60 € y el del encargado de 808 €.(Las cantidades de los ejemplos no son las cantidades que establece el CC de comercio).

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